ما هي الصيانة الوقائية، وكيف تتم للمعدات؟

قد يعتقد معظم الناس أنَّ العقارات والمنشآت لا تحتاج إلى قدر كبير من الصيانة مثلها مثل الآلات. فبعد كل شيء، المبنى لا يمكن أن “يتعطل” مثل الآلة، أليس كذلك؟ لكن إذا كنت تمتلك أو تدير أي نوع من الأصول والممتلكات العقارية أو المنشآت، فإنَّك لا بدَّ تعرف أهمية صيانتها وصيانة المعدات المستخدمة فيها. الصيانة هنا لن تكون مجرد مسؤولية قانونية أو أخلاقية فحسب، بل هي أيضًا استثمار في قيمة وجودة واستدامة الممتلكات أيًّا كان نوعها.

فمثلاً؛ لو كان الحديث هنا عن صيانة المبنى نفسه، فأي مدير عقارات حصيف يدرك كيف يمكن أن تصبح مشكلات البناء والتشييد باهظة الثمن ويصعب إصلاحها، وربما تشكل خطورة على المستأجرين أو الموظفين داخل المبنى إن لم يتم العناية بها؛ وعلى نفس المنوال، تعد أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC)، ومرشحات الهواء، والحمامات، والأجهزة والأسلاك الكهربائية؛ جوانب هامة للغاية في صيانة الممتلكات؛ إذ إنَّ التراخي في إصلاح مشكلاتها قد يتسبب بحدوث مشكلات كبيرة في أي مبنًى توجد فيه.

ذلك يعني أنَّ برامج الصيانة الوقائية بمثابة استثمار يشبه إلى حد كبير التأمين؛ أي أنَّه قد يبدو غير ضروري حتى تحتاج إليه بالفعل عندما تكون المشكلة ضخمة والتكلفة مرتفعة.

لذا في هذا المقال، سنناقش مفهوم هذا النوع من الصيانة، ونشرح لمَ هي ضرورية للمنشآت بصورة عامة، والمعدات بصورة خاصة، وكيف يمكن التخطيط لها وتنفيذها بشكل فعال. لذا نأمل أن يساعدك هذا المقال في فهم دور الصيانة بشكل عام في حماية وتحسين أصولك العقارية ومنشآتك.

ما هي الصيانة الوقائية في المنشآت والأصول العقارية، وما أنواعها؟

هي مجموعة من الإجراءات التي تهدف إلى إبقاء المنشآت والأصول العقارية في حالة جيدة، ومنع حدوث أعطال أو تلف. تتضمن هذه الإجراءات فحص وتقييم الحالة البنائية للمنشآت والأصول، وأنظمة الكهرباء والسباكة والتكييف والتهوية، وكافة المعدات في المبنى أو العقار، واتخاذ التدابير الوقائية مثل التنظيف والاستبدال المنتظم للأجزاء المتهالكة أو التالفة لضمان أفضل أداء ممكن، وتجنُّب الأعطال الكبيرة.

تنقسم الصيانة الوقائية إلى خمس فئات فرعية على النحو التالي:

  • الصيانة المستندة إلى الوقت: هي الصيانة التي تتم بشكل دوري ومحدد بناء على توصيات الشركة المصنعة أو على أساس خبرة ورش الصيانة. تهدف هذه الصيانة إلى فحص أو تنظيف أو تزييت أو استبدال الأجزاء البالية في المعدات والأنظمة قبل أن تتسبب في أعطال أو خسائر. مثال على هذه الصيانة هو فحص مكيفات الهواء كل شهر أو شهرين في فصل الصيف.
  • الصيانة المستندة إلى الاستخدام: هي الصيانة التي تتم بناء على مقدار استخدام المعدات أو الأنظمة. تستند هذه الصيانة إلى مؤشرات مثل شاشات المعدات وساعات التشغيل ودورات الإنتاج. تهدف هذه الصيانة إلى تغيير زيت أو قطع غيار المعدات عندما تصل إلى عدد معين من ساعات التشغيل أو دورات الإنتاج. مثال على هذه الصيانة هو تغيير زيت سيارة كل 5000 كيلومتر.
  • الصيانة التنبؤية: هي الصيانة التي تتم بناء على تحليل بيانات التشغيل والأداء للمعدات والأنظمة. تستخدم هذه الصيانة تقنيات مثل المراقبة عن بُعد والاستشعار عن بُعد والبرامج التحليلية للكشف عن أية انحرافات أو اختلافات في حالة المعدات والأنظمة قبل أن تؤدي إلى أعطال خطيرة. مثال على هذه الصيانة هو استخدام حساسات لقياس درجة حرارة وضغط واهتزاز المحركات.
  • الصيانة المشروطة: هي الصيانة التي تتم بناء على حالة فعلية للمعدات والأنظمة. تستخدم هذه الصيانة فحوصات دورية أو مستمرة لقياس مؤشرات مثل درجة التآكل أو التلف أو التدهور في المعدات والأنظمة. تهدف هذه الصيانة إلى إجراء التدخلات المطلوبة فقط عندما يكون هذا ضروريًّا، وذلك لضمان سلامة وكفاءة المعدات والأنظمة. مثال على هذه الصيانة هو فحص أسطح المباني للكشف عن أية شقوق أو تصدعات.
  • الصيانة المستندة إلى المخاطر: هي الصيانة التي تتم بناء على تقدير المخاطر المرتبطة بفشل المعدات والأنظمة. تستخدم هذه الصيانة تحليلات مثل تحليل أسباب الفشل وتحليل الآثار والنتائج لتحديد أولويات الصيانة وتوزيع الموارد. تهدف هذه الصيانة إلى تقليل المخاطر على السلامة والبيئة والجودة والتكلفة. مثال على هذه الصيانة هو إجراء صيانة مكثفة لمعدات حيوية أو خطيرة مثل مولدات الطاقة أو مضخات الحريق.

أهمية الصيانة الوقائية

أهمية الصيانة الوقائية

  • تحسين عمر المعدات: تساعد أي صيانة وقائية في الحفاظ على المعدات في حالة جيدة، وتمنع التلف المبكر أو المفاجئ لها. وبذلك، تزيد مدة استخدام المعدات وتقل الحاجة إلى استبدالها بأخرى جديدة. هذا يوفر على المنشآت الكثير من الوقت والمال والجهد.
  • تقليل تكاليف الإصلاح: تمنع الصيانة الاستباقية حدوث أعطال خطيرة أو متراكمة في المعدات التي قد تستلزم إصلاحات باهظة الثمن أو استبدالاً كاملاً. بالإضافة إلى ذلك، تساعد في تخفيض استهلاك الطاقة والمواد الاستهلاكية مثل الزيت وقطع الغيار، مما يخفض تكاليف التشغيل.
  • زيادة الإنتاجية: تضمن الصيانة الاستباقية سير العمليات بشكل سلس وفعال دون انقطاع أو تأخير. هذا يزيد من كفاءة وجودة المنتجات والخدمات التي تقدمها المؤسسة، كما يزيد رضا وولاء العملاء والشركاء.
  • تأمين أقصى درجة من السلامة للعاملين والمستخدمين: تقلل أي صيانة وقائية خطر وقوع حوادث أو إصابات بسبب تلف المعدات أو الأنظمة. هذا يحافظ على سلامة وصحة العاملين والمستخدمين، ويقلل من المسؤولية القانونية للمنشآت.
  • تقليل تكرار أعمال التصليح والتوقفات: يحافظ هذا النوع من الصيانة على استمرارية عمل المعدات والأنظمة دون انقطاع أو اضطراب؛ مما يقلل من أوقات التعطل والتوقفات التي قد تؤثر سلبًا على جدول العمل وخطط المشاريع.

كيف تتم الصيانة الوقائية للمعدات والأجهزة؟

الصيانة الوقائية للمعدات والأجهزة

لإجراء صيانة وقائية للمعدات، يمكن اتباع الخطوات التالية:

  • تحديد نوع ومواصفات المعدات التي تحتاج إلى صيانة وقائية، والإطلاع على تعليمات الشركة المصنعة أو الورشة المسؤولة عنها.
  • تحديد نوع ومدة وفترات تكرار الصيانة المطلوبة للمعدات، بناء على عوامل مثل استخدامها وظروف التشغيل والبيئة المحيطة.
  • تحديد المهام والإجراءات اللازمة لإجراء الصيانة، مثل فحص وتنظيف وتزييت وضبط واستبدال الأجزاء البالية أو التالفة في المعدات.
  • تحديد الأدوات والمواد وقطع الغيار المطلوبة لإجراء الصيانة، والتأكد من توفرها وسلامتها.
  • تحديد العمال أو الفنيين المؤهلين لإجراء الصيانة، وتدريبهم على كيفية تنفيذ المهام بشكل صحيح وآمن.
  • تحديد أفضل وقت لإجراء هذه الصيانة، بحيث لا تؤثر على فترات التشغيل أو إنتاجية المعدات.
  • تنفيذ المهام والإجراءات المحددة لهذه الصيانة، مع مراعاة اتباع قواعد السلامة والجودة.
  • رصد وتسجيل نتائج وملاحظات عملية، مثل حالة المعدات قبل وبعد الصيانة، وأية أعطال أو مشاكل تم اكتشافها أو حلها، وأية اقتراحات لتحسين عملية الصيانة في المستقبل.
  • تقييم فعالية عملية الصيانة من خلال مقارنة نتائجها مع المؤشرات المحددة مسبقًا، مثل مستوى أداء المعدات أو عدد التعطيلات أو تكاليف التشغيل.

ما هي التحديات التي تمنع إجراء صيانة وقائية للمعدات؟

صيانة المعدات بصورة وقائية هي عملية هامة للحفاظ على كفاءة وسلامة وجودة المعدات والأنظمة التي تستخدم في العمليات الإنتاجية أو الخدمية. ومع ذلك، قد تواجه بعض التحديات التي تمنع إجراء صيانة وقائية للمعدات، مثل:

  • عدم الوعي بالفوائد: بعض المنشآت قد لا تكون على دراية بالفوائد العديدة والمتنوعة التي تقدمها الصيانة الدورية للمعدات، مثل تحسين السلامة والجودة والإنتاجية وتقليل التكاليف والمخاطر. هذا قد يؤدي إلى عدم اهتمام أو تقدير أو دعم من قبل المديرين أو المشرفين أو المهندسين أو الفنيين أو المستخدمين لإجراء الصيانة.
  • قيود الموارد المالية: قد تواجه بعض المنشآت صعوبات في تخصيص ميزانية كافية لإجراء الصيانة بشكل دوري، خاصة في ظل وجود ظروف اقتصادية صعبة أو منافسة شديدة. هذا قد يؤدي إلى تقليل أو تأجيل أو إهمال خطة الصيانة الوقائية، أو إلى الاستعانة بمصادر رخيصة أو غير مؤهلة لإجرائها.
  • ضغوط الإنتاج: قد تكون بعض المنشآت مضطرة لزيادة إنتاجها أو تلبية طلبات عملائها أو الالتزام بمواعيد التسليم، مما يزيد من ضغط العمل على المعدات والأنظمة. هذا قد يؤدي إلى صعوبة في إيجاد وقت مناسب لإجراء الصيانة، أو إلى الامتناع عن إيقاف المعدات لإجراء الصيانة.
  • نقص الموارد المادية أو البشرية: قد تفتقر بعض المنشآت إلى الموارد اللازمة لإجراء الصيانة بشكل منتظم أو فعال، مثل الأدوات والمواد وقطع الغيار والفنيين المؤهلين. هذا قد يؤدي إلى تأخير أو إهمال إجراء هذه الصيانة، أو إلى انخفاض جودتها أو كفاءتها.
  • عدم وجود خطة أو جدول صيانة وقائية: قد تفشل بعض المنشآت في تحديد نوع ومدة وعدد مرات تكرار الصيانة المطلوبة لكل نوع من المعدات أو الأنظمة، أو في اتباع خطة أو جدول محدد لإجراء الصيانة.
  • عدم رصد أو تسجيل أو تقييم عملية الصيانة: قد تُهمِل بعض المنشآت رصد أو تسجيل أو  تقييم نتائج وملاحظات عملية الصيانة الوقائية، مثل حالة المعدات قبل وبعد الصيانة، أو أية أعطال أو مشكلات تم اكتشافها أو حلها، أو أية اقتراحات لتحسين عملية الصيانة في المستقبل. هذا قد يؤدي إلى عدم معرفة فعالية أو جودة أو كفاءة عملية الصيانة.

في الختام

إذًا كما رأينا، تُشكل الصيانة الوقائية في المرافق السكنية والتجارية ركيزة لا غنى عنها للحفاظ على التشغيل السلس لعمل هذه المنشآت، ففي غياب الرعاية والاهتمام المناسبين، قد تتعطل المعدات، ويتوقف عمل الأنظمة، وتتدهور السلامة العامة للبنية التحتية لهذه المنشآت مع مرور الوقت، مما يتسبب في حدوث مشكلات تتعلق بالسلامة، وارتفاع تكاليف الإصلاح.

وللتعامل مع كل هذه الأمور مجتمعة، يحتاج مديرو وفنِّيو الصيانة ومُديرو العقارات السكنية والتجارية إلى منصة متكاملة تساعدهم على تنظيم وأتمتة هذه العمليات وإدارتها من مكانٍ واحد. 

وفي هذه الجزئية، يبرز “منجز” بكونه البرنامج الأفضل في هذا المجال، ذلك أنَّه يقدم إلى مديري وفنيي الصيانة والمستفيدين من القطاع السكني في السعودية حلولاً تقنية مبتكرة وذكية تتناسب مع طبيعة واحتياجات السوق السعودي.

يُساعد منجز على إدارة كافة عمليات الصيانة في المنشآت والمجمعات السكنية والتجارية، وذلك من خلال إدارة جميع العمليات التشغيلية وأتمتة طلبات الصيانة. إذ يوفر التطبيق العديد من المزايا التي تمكن مديري المنشآت والأصول العقارية والخدمية من تقديم خدمات صيانة عالية الجودة، ومتابعة المهام التشغيلية من أي مكان، بالإضافة لمتابعة أداء فنيي الصيانة وإتمام الطلبات، وإجراء صيانة دورية من خلال فحص ومراقبة وتتبع كافة الأعطال والمشاكل الفنية للأجهزة المنزلية والمعدات الأمنية وأدوات السباكة والكهرباء، كما يوفر باقات مُخصصة للصيانة الوقائية.

ولكي تحصل على كل ذلك وأكثر، بادر بالاشتراك معنا، أو سجل اهتمامك من خلال طلب عرض تجريبي لمدة 15 يومًا.